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8. Kreditvertrag für Baufinanzierungen

8.1. Vorbemerkung

Kreditverträge werden schriftlich festgehalten und müssen folgende Angaben enthalten:

- genaue Rückzahlungsvereinbarungen (Fälligkeit etc.)
- ggf. Kosten einer Versicherung
- bei Auszahlungskursverlusten
- ggf. Ausweisung der Gesamtbeträge während der Zinsbindungsdauer (nur im Falle eines langfristigen Immobiliendarlehens mit vereinbarter Zinsbindung)
- ggf. Ausweisung des Gesamtbetrages aller Zahlungen und des Nettokreditbetrages während der Laufzeit
- Nominalzinssatz
- effektiver Jahreszins
- sonstige Kosten

 

8.2. Zinssatz

Dabei wird der jährliche Nominalzins (z.B. 6,0 % p.a.) aufgenommen.

In der Regel werden vierteljährliche Abschläge (vorschüssig, nachschüssig, etc.) auf den Jahreszins gezahlt. Langfristigere Zahlungsweisen, wie z.B. halbjählich oder jährlich, sind von Vorteil (Zinsertrag).

 

8.3. Zinsfestschreibung

Liegt der aktuelle Zinssatz über dem langjährigen Mittel sollte ein variables Darlehen aufgenommen werden, um von einer späteren Zinssenkung zu profitieren.

Liegt hingegen der aktuelle Zinssatz unter dem langjährigen Mittel, ist eine längerfristige Zinsbindung ratsam.

Der Rat eines Bankers über die zukünftige Marktlage, als auch die wirtschaftliche Lage des Kreditnehmers sollte auf die Zinsbindung Einfluß nehmen.

 

8.4. Tabelle für Hypothekarkreditzinsen

Die folgende Tabelle gilt für Hypothekarkreditzinsen auf Wohngrundstücke und Renditen festverzinslicher inländischer Wertpapiere in Prozent (Veröffentlichung der Deutschen Bundesbank).

  Hypothekarkreditzinsen auf Wohngrundstücke Festverzinsliche Wertpapiere
Zeitraum Festzinsen
2 Jahre		 Festzinsen
5 Jahre		 Festzinsen
10 Jahre		 Gleitzinsen Emissionsrenditen
im Berichtszeitraum erstmalig abgesetzte Wertpapiere		 Umlaufrenditen
im Umlauf befindliche Wertpapiere
1994
Aug. 7,63 8,25 8,78 7,86 7,3 7,4
Okt. 7,83 8,43 8,84 7,98 7,4 7,5
Nov. 7,85 8,45 8,88 8,01 7,3 7,4
Dez. 7,90 8,42 8,81 8,05 7,2 7,4
1995
Jan. 7,99 8,50 8,88 8,09 7,4 7,5
Feb. 7,90 8,38 8,70 8,09 7,2 7,3
März 7,78 8,25 8,61 8,01 7,0 7,1
April 7,27 7,82 8,36 7,75 6,7 6,8
Mai 7,04 7,56 8,19 7,63 6,5 6,6
Juni 6,76 7,33 8,01 7,49 6,3 6,4
Juli 6,81 7,39 8,09 7,46 6,5 6,5
Aug. 6,76 7,33 8,05 7,44 6,1 6,4
Sept. 6,40 7,07 7,91 7,21 6,1 6,1
Okt. 6,30 7,01 7,88 7,16 6,1 6,1
Nov. 6,11 6,80 7,73 7,06 5,8 5,8
Dez. 5,77 6,45 7,46 6,88 5,7 5,5
1996
Jan. 5,65 6,30 7,34 6,74   5,3
Feb. 5,59 6,32 7,37 6,61   5,7
März 5,76 6,65 7,65 6,64   5,8
April 5,65 6,65 7,64 6,67   5,7
Mai 5,65 6,57 7,60 6,61   5,7
Juni 5,74 6,63 7,65 6,61   5,9
Juli 5,87 6,75 7,69 6,63   5,9
Aug. 5,75 6,59 7,56 6,58   5,7
Sept. 5,62 6,46 7,46 6,55   5,5
Zeitraum Festzinsen
2 Jahre		 Festzinsen
5 Jahre		 Festzinsen
10 Jahre		 Gleitzinsen Emissionsrenditen
im Berichtszeitraum ertsmalig abgesetzte Wertpapiere		 Umlaufrenditen
im Umlauf befindliche Wertpapiere
  Hypothekarkreditzinsen auf Wohngrundstücke Festverzinsliche Wertpapiere

 

8.5. Disagio

Das Disagio / Damnun (Auszahlungskursverlust) bezeichnet die Differenz zwischen Darlehensvertrag und effektiver Auszahlung.

Diese Zinsvorauszahlung kann gänzlich vom zu versteuernden Einkommen abgesetzt werden. Es beläuft sich auf bis zu 10 % des Darlehensbetrages. Die Steuerersparnis sollte dann zur verstärkten Tilgung herangezogen werden.

Darlehen mit Disagio sollten einen höheren Tilgungssatz als Darlehen ohne Disagio aufweisen, da der Nominalzins in der Regel bei Darlehen mit Disagio fällt und sich dies bei gleichbleibendem Tilgungssatz für den Kreditnehmer ungünstig auswirken würde.

 

8.6. Vergleich Varianten mit und ohne Dispargio


  ohne Disagio mit Disagio
Variante 1		 mit Disagio
Variante 2
Nominalschuld 400 000,00 444 444 444 444
Auszahlungsbetrag 400 000,00 400 000,00 400 000,00
Nominalzins p.a. 5,4 % 3,5 % 3,4 %
Zinsbindung 5 Jahre 5 Jahre 5 Jahre
Auszahlungskurs 100 % 90 % 90 %
Anfangstilgung 1 % 1 % 2 %
Anzahl der Raten im Jahr 12 12 12
effektiver Jahreszins 5,7 % 5,7 % 5,7 %
monatliche Belastung 2 133,33 1 666,67 2 000
Darlehensstand nach 5 Jahren 286 680,17 425 710,92 407 033,37
Steuerersparnis (bei ca. 30 % Steuersatz) keine ca. 13 000 ca. 13 000

 

8.7. effektiver Jahreszins

Um einen Konditionsvergleich zu ermöglichen, verpflichtet die Preisangabenverordnung Finanzierungsanbieter zur Angabe des effektiven Jahreszinses.

Folgende Komponenten werden bei seiner Berechnung berücksichtigen:
- Disagio
- Zinssatz
- Auszahlungsbetrag
- Zinszahlungs- und Zinsverrechnungstermine
- Höhe der jeweiligen Raten
- Tilgungsverrechnungstermine
- ggf. Risikoversicherungsbeträge
- ggf. Restschuldversicherungsbeträge
- Provisionen
- Bearbeitungsgebühren

Anfängliche effektive Jahreszinsen sind nur während einer vereinbarten Zinsbindung gültig.

Der Effektivzins stellt eine Richtgröße für Konditionen der verschiedenen Anbieter von Darlehen dar.

Es muß jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen werden, daß nicht alle anfallenden Kosten, wie z.B. Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Kontoführungsgebühren etc. im effektiven Jahreszins berücksichtigt sind.

 


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