5. Finanzierungsmöglichkeiten

5.1. Vorbemerkung Es ist notwendig, sich von verschiedenen Anbietern über die einzelnen Finanzierungsmöglichkeiten umfassend beraten zu lassen. Nur so ist ein günstiges Finanzierungsmodell (häufig eine Kombination von unterschiedlichen Angeboten) möglich.

5.2. Bausparkassen 5.3. Hypothekenbanken 5.4. Versicherungen 5.5. Geschäftsbanken 5.6. Sparkassen 5.7. Privatbanken

5.2. Bausparkassen

Bausparkassen sind auf Immobilienfinanzierungen spezialisiert. Der Zinssatz ist oft sehr günstig, was aber unter anderem auch durch die relativ kurzen Laufzeiten bedingt wird. Bausparverträge sind besonders für den nachstelligen (erststellig: einzutragenden Belastung innerhalb 60 % des ermittelten Verkehrswert) Darlehensbereich geeignet. Bausparverträge werden staatlich gefördert und verbessern die Rendite des Bausparvertrages. Vorausgesetzt die steuerpflichtige Einkommensgrenze liegt unter EUR 25 600 bei Ledigen bzw. EUR 51 200 bei Verheirateten, erhalten Bausparer ab dem 1.1.1996 auf eine Sparleistung von EUR 512 bzw. EUR 1024 p.a. eine 10 % ige Wohnungsbauprämie und auf vermögenswirksame Leistungen eine 10 % ige Arbeitnehmersparzulage von maximal EUR 480 p.a.. Möglich sind ggf. auch Steuerersparnisse, die sind durch die Abzugsfähigkeit von 50 % der Bausparbeiträge im Rahmen des Höchstbetrages der Vorsorgeaufwendungen bedingt. Wenn eine dieser staatlichen Förderungen in Anspruch genommen wird, muß jedoch eine Bindungsfrist von 7 Jahren bis zur Auszahlung eingehalten werden. In dringenden Fällen sind Ausnahmen möglich. Der Zuteilungstermin ist jedoch von mehreren Faktoren abhängig (z.B. Anzahl und Höhe der neu abgeschlossenen Bausparverträge und deren Rückzahlung) und wird von der Bausparkasse bestimmt. Sofortdarlehen sind, besonders wenn über ein Vorausdarlehen die Mindestsparsumme finanziert werden muß, umstritten. Der monatliche Ansparbeitrag sollte nicht weniger als ca. 0,3 % der Bausparsumme betragen. Bausparverträge sind für den Bau, Umbau oder Kauf von längerfristig geplanten Immobilien geeignet.

5.3. Hypothekenbanken

Hypothekenbanken unterliegen den Hypothekenbankgesetzen. Laut Hypothekenbankgesetz werden Darlehen nur gewährt, wenn eine werthaltige Grundschuldsicherung (Buch- oder Briefgrundschuld) eingetragen wird. Darlehen werden innerhalb 60 % der Beleihung des zu finanzierenden Projektwertes (= erststelliger Beleihungsraum) und (laut Kreditwesengesetz) innerhalb einer 50 % Beleihung des Immobilienverkehrswertes gewährt. Der Wert des zu finanzierenden Objektes wird von dem jeweiligen Finanzierungsinstitut ermittelt. Eine nachrangige (Rangstellung der Grundbucheintragungen) Finanzierung bis zu 80 % des Beleihungswertes ist mit einem Zinszuschlag verbunden. Hypothekenbanken refinanzieren über den Kapitalmarkt, was einen niedrigeren Zinssatz (als bei über den Geldmarkt refinanzierten Darlehen) nach sich zieht. Zwischenfinanzierungen sind ihnen nicht erlaubt. Das bedeutet, daß zugesagte Darlehen bis zur Fertigstellung des Neubaues von einem anderen Finanzierungsanbieter zwischenfinanziert werden müssen. Die Kombination Hypothekendarlehen und Zwischenfinanzierung hat eine Erhöhung der Effektivzinsen bis zum Ablauf der Zinsbindungsperiode (in Verbindung mit der Zwischenfinanzierung) bzw. Ablösung der Zwischenfinanzierung für das Darlehen zur Folge. Häufig sind Geschäftsbanken Kooperationspartner oder sogar Anteilseigner von Hypothekenbanken.

5.4. Versicherungen

In der Regel liegen Versicherungen konditionell unter Hypothekenbanken (da keine Überschuß- und Dividendenanteile). Sie sind aufgrund ihrer Beleihungsmöglichkeiten mit Hypothekenbanken gleichzustellen, müssen sich jedoch nicht auf Darlehen im erststelligen Beleihungsraum beschränken.

5.5. Geschäftsbanken

Sowohl Geschäftsbanken, Bausparkassen, Sparkassen und Privatbanken gewähren ein Darlehen, dessen Grundschuld bis zu 80 % des ermittelten Beleihungswertes beträgt, da sie nicht an die Hypothekengesetze gebunden sind. Blankokreditvergaben an besonders vertrauenswürdige Kreditnehmer oder andere werthaltige Sicherungen seitens des Kreditnehmers lassen eine bis zu 100 % ige langfristige Immobilienfinanzierung zu. So besteht die Möglichkeit, für die nachrangigen Darlehensanteile (über 60 % des Beleihungswertes des erstrangigen Finanzierers) Eigenkapital anzubieten, um auf diese Weise Steuer- und / oder Zinsnachteile zu vermeiden.

5.6. Sparkassen

Der Zinssatz bei Sparkassen liegt in der Regel über dem von Hypothekenbanken, was auf die unterschiedlichen Refinanzierungsmöglichkeiten zurückzuführen ist. Da sie dem Regionalprinzip unterworfen sind, ist eine Angebotseinholung aus verschiedenen Sparkassen unnötig (außer eine Stadt- oder eine Kreissparkasse sind vor Ort). Sollte jedoch die Zusammenarbeit mit einer bestimmten Sparkasse dringend gewünscht werden (z.B. bereits langjährige gute Zusammenarbeit), ist dies in der Regel auch trotz eines anderen Zuständigkeitsbereiches möglich.

5.7. Privatbanken

Grundsätzlich gelten für Privatbanken und Sparkassen ähnliche Bedingungen wie für Geschäftsbanken. Oft sind ihre Konditionen jedoch ungünstiger, da sie sich allein über ihr eigenes Haus refinanzieren müssen. Interessante Kreditnehmer können aber auch hier ähnliche Konditionen wie bei anderen Finanzierungsinstituten finden.